Diversifiser deg utenlands

- Da kan det være godt å ha noen alternativer som kan dempe effekten av en ensidig eksponering mot det norske eiendomsmarkedet. Spesielt i en tid hvor pilene peker nedover, sier Stein Svalestad, porteføljestrateg i SKAGEN Fondene.

I oktober falt prisene på boliger solgt gjennom finn.no med 1,2 prosent fra måneden før, viser ny statistikk fra Eiendom Norge, som er bransjeforeningen for eiendomsmeglingsforetak. Den største nedgangen var i Stavanger-området, som først merket nedgangen som har kommet i oljebransjen. Du kan lese mer om nedgangen i eiendomsprisene hos dn.no.

Oljeprisen er mer enn halvert til rundt $50 per fat siden toppen i 2014 og arbeidsledigheten har nesten doblet seg til 4,3 prosent siden bunnen under finanskrisen i 2008. Det kommer etter at boligprisene har steget nesten uavbrutt siden 1993. Ekspertene spår nå nedgangstider i økonomien.

Enkel diversifisering

Tall fra Statistisk Sentralbyrå viser at norske husholdninger bruker i snitt rundt 30 prosent av sine totale inntekter på bolig. Historien viser også at den boligprisveksten vi har hatt siden 1993 overgår alt annet som det finnes tidsserier for siden 1812. Folk bruker nå det samme på å bo som ved toppen i 1899, rett før landet opplevde et av sine største boligkrakk i historien.

- Nordmenn har typisk alt for mye av sin formue bundet opp i hus og hytter. SKAGEN har siden 2012 tilbudt et fond som gir enkel tilgang til eiendomsselskaper i andre deler av verden. Det kan være et godt alternativ til en for ensidig vekting mot det norske markedet, forklarer Svalestad.

Han legger til at eiendomspriser først og fremst reagerer på lokale forhold. Et fall i norske eiendomspriser behøver ikke å bety fallende eiendomspriser i andre land. For eksempel var det sterkt fallende eiendomspriser i USA før og under finanskrisen, mens Norge ikke opplevde det samme.

Aksjefondet SKAGEN m2 skal gi investorer en enklere tilgang til en diversifisert portefølje av eiendomsselskaper fra hele verden. Slike investeringer kan for de fleste investorer by på store utfordringer om en skulle kjøpe de samme eiendommene direkte, som for eksempel i Shanghai.

Der hvor det byr på utfordringer, både økonomisk, juridisk og i forhold til lokale kunnskaper gir et fond spesialisert på global eiendom en klar fordel. Fokuset er å plukke de beste investeringene, som blant annet betyr å finne selskaper og ledelse med spisskompetanse på de lokale forholdene. Ved å investere i en portefølje av børsnoterte eiendomsselskaper har en i tillegg muligheten til å ta ut midler om det skulle være nødvendig, noe en direkteinvestering i eiendom ikke gir mulighet til.

Fra New York til Berlin...

Eiendomssektoren i mange land nyter fortsatt godt av et lavt rentenivå. Det sagt, så har eiendomsmarkedet i USA blitt påvirket av nervøsitet rundt en renteheving som kommer stadig nærmere, noe som igjen har påvirket mange av de 12 aksjene som SKAGEN m2 har i dette markedet.

For SKAGEN m2 er den største amerikanske investeringen Columbia Property Trust, som eier kontorlokaler i blant annet New York, Washington DC og San Fransisco. Selskapet opplevde en bedring etter å ha annonsert salg av eiendom og tilbakekjøp av aksjer til en betydelig rabatt.

Men, det er ikke bare i USA at fondet har funnet investeringer som er lavt verdsatt. En slik investering som har gitt uttelling er den tyske utleieoperatøren Deutsche Wohnen, som utgjør ca. 3 prosent av fondet. Selskapet er et av de ledende børsnoterte eiendomsselskapene i Tyskland med nesten 142 000 leiligheter til utleie og nøkkelområdene er blant annet Berlin, Dresden og Hannover.

Tyskland er, til tross for flere gode år for eiendomsmarkedet der, fortsatt interessant. Dette blant annet fordi verdsettelsene fortsetter å ligge langt under prisen på nybygg, noe som gjør at entreprenører har vansker med økonomisk å forsvare nybygg. Det fører til lavere tilbud enn etterspørsel i flere byer. Etterspørselen drives også av migrasjon til storbyene og stadig mindre husholdninger. De store flyktningstrømmene til Tyskland kommer også til å skape etterspørsel i et land med aldrende befolkning.

... og i solens rike

For første gang på mange år øker nå prisen på kommersielle eiendommer i Japan. Den gunstige utviklingen har ledet SKAGEN m2 inn i Mitsui Fudosan, som driver både innen alt fra kommersielle eiendommer til boliger og hoteller. I linje med investeringsfilosofien, og i motsetning til mange andre investorer, har fondet økt eksponering i Japan fordi porteføljeforvalterne har tro på fortatt økte priser og lavere ledighetsgrad.

At Tokyo er en voksende og attraktiv by for profesjonelle eiendomsinvestorer ble ytterligere bekreftet i mars gjennom at Oljefondet for første gang besluttet å investere i asiatisk eiendom. Eiendom som investering blir stadig mer populært, og Oljefondets beslutning om å begynne å investere primært i verdensbyene Singapore og Tokyo kan sees som et kvalitetsstempel på SKAGEN m2s posisjonering der over lengre tid.

Globale investeringer i eiendom kan betale seg når pilene i det norske eiendomsmarkedet peker nedover. SKAGEN m2 har siden oppstart steget med total 54 prosent, noe som tilsvarer en økning på nesten 16 prosent i året i snitt. I den samme perioden har boligprisene i Norge steget med totalt 13 prosent, noe som tilsvarer et årlig gjennomsnitt på 4,2 prosent, viser statistikken fra Eiendom Norge.