Hopp til hovedinnholdet
Fond chevron_right
Sparing i fond chevron_right
Bærekraft chevron_right
Om oss chevron_right
Nyheter chevron_right
Rådgivning chevron_right
Kontakt oss chevron_right
5 min lesing

Hvorfor investere i børsnotert eiendom?

De globale eiendomsmarkedene gjennomgår sitt tøffeste år siden finanskrisen. De fleste internasjonale indekser har falt mellom 10-20 prosent i 2020[1]. Det viser hvor direkte påvirket markedet er av Covid-19 og nedstengte økonomier med fallende økonomisk aktivitet. Ikke alle eiendomsfond er likt sammensatt, på samme måte som ikke all eiendom opplever like vanskelige tider. De generelle tallene for eiendomsmarkedet tildekker forskjellene mellom de ulike sektorene.

En stor fordel med børsnoterte eiendomsselskaper er likviditet. Dette er en fordel for kundene, som kan kjøpe og selge andeler helt enkelt, det samme kan forvalteren. Da Covid-19 krisen startet klarte vi å gå ut av, eller redusere, SKAGEN m2's mer volatile posisjoner og forflytte pengene til eiendomsselskaper med mer attraktive egenskaper. Dette ville ikke vært mulig med private eiendomsselskaper (hvor investorene blir fanget i investeringer det er svært dyrt å komme seg ut av).

Muligheter i den nye økonomien

Børsene gir oss større tilgang til utradisjonelle eiendomsselskaper (se fig 1). Disse selskapene drar nytte av store strukturelle trender som kan beskytte mot sykliske fall, og er ofte umulige eller vanskelig å investere i privat. Det største eksempelet er amerikanske mobiltårn. Disse bør kunne få god drahjelp fra den raske utbyggingen og konkurransen mellom teleselskapene om å bygge ut 5G nettverk.

Non traditional property types.jpg

I et globalt perspektiv er helse og omsorg den største ikke-tradisjonelle sektoren og illustrerer et segment som gjennomgår strukturell vekst, på grunn av endret demografi og aldrende befolkning. Vi la nylig inn Assura i SKAGEN m2-porteføljen, et britisk REIT-selskap som spesialiserer seg på eiendommer til medisinske formål. Selskapet eier over 570 legekontorer, primærhelsetjenester, diagnose- og behandlingssentre. Assura har levert bedre resultater enn det generelle eiendomsmarkedet og bidratt positivt til avkastningen i fondet. Nå utgjør det 3,4 prosent av porteføljen. Vi mener at selskapet er godt posisjonert til å fange opp det økende behovet for helsebygninger i Storbritannia, særlig etter Brexit, takket være sine gode utleiebetingelser og gode relasjon til det britiske helsevesenet NHS.

Spredning i avkastningen

De langsiktige konsekvensene av koronapandemien vil trolig merkes, også etter at vi har en vaksine. Dette vises også tydelig i varierende avkastning ettersom kjøpesentre og hoteller har fått merke effektene av restriksjoner og bekymrede forbrukere, mens datasentre og infrastruktur (kabler, trådløst nett og mobiltårn) har hatt vekst på grunn av økt bruk av hjemmekontor. Mellom de beste og dårligste sektorene i det amerikanske REIT-markedet skiller det typisk 40 til 60 prosent i et kalenderår. Hittil i 2020 skiller det allerede 80 prosent (se fig 2).

Selected REIT sub sector performance.jpg

SKAGEN m2s nest største post (5,6 prosent av porteføljen) og beste bidragsyter hittil i år[2] er den amerikanske datasenteroperatøren Equinix, hvis aksjekurs har steget 35 prosent hittil i år. Vi la nylig til Switch (3,0 prosent) fra samme land til porteføljen, en ren investering i den stadig voksende skyteknologien. Selskapet bruker fornybar energi og leverte sterke resultater i andre kvartal med 70 prosent økning i utbyttet og økte IT-infrastrukturen i det voksende markedet.

Forskning viser at REITs leverer bedre resultater enn privateiendom under økonomiske resesjoner (-9,6 prosent mot -11,5 prosent per år) og særlig under innhentinger (+22,7 prosent mot 2,8 prosent per år). I tillegg til sine relative sykliske fordeler viser diagrammet over at REITs ofte er den eneste måten å få tilgang til de beste sektorene, altså de som bør fortsette å dra nytte av strukturelle teknologiske og demografiske drivere.

Muligheter innen kontor

Den store spredningen i avkastningen forsterker forskjellen i verdsettelse mellom de ulike eiendomssektorene. Fallende aksjekurser betyr at de aksjene som ble handlet til rabatt før Covid-19 er nå enda billigere. Dette viser den økende risikoen ved segmenter som hoteller og varehandel, mens andre sektorer nå ser attraktive ut i forhold til risiko og avkastningsmuligheter.

Kontorsektoren har for eksempel opplevd at rabatten har økt fra 4 til 26 prosent etter krisen. Det har skapt verdimuligheter i de rette selskapene. Tidligere i år investerte vi i Equity Commonwealth (2,4 prosent av porteføljen), en amerikansk kontoroperatør med fire eiendommer og en betydelig kontantbeholdning, etter at de solgte en rekke eiendommer med god fortjeneste. Vi mener at dette selskapet bør være i stand til å finne gode investeringsmuligheter fremover, gitt sin sterke balanse og grundige prosesser. I august kjøpte vi oss inn i Allied, et nytt selskap som utgjør 0,5 prosent av porteføljen. Det kanadiske REIT-selskapet spesialiserer seg på å utvikle og drive kontorer nær sentrale forretningsdistrikter, med lavere utgifter enn i mer tradisjonelle skyskraperlokaler. Selskapet eier tre bynære datasentre i Toronto.

Det vil unektelig være makroøkonomiske utfordringer i tiden fremover, men like fullt vil det være muligheter i det globale eiendomsmarkedet, enten på grunn av pandemien eller mer langsiktige strukturelle endringer. Nøkkelen til å navigere i denne situasjonen er å være investert i nøye utvalgte børsnoterte eiendomsselskaper. De gir uovertruffen fleksibilitet, likviditet og muligheter for investorer.

Henvisninger:

[1] FTSE E/N DEV Europe, MSCI ACWI RE IMI, Bloomberg US REITS, MACI ACAP RE indekser (alle tall i USD, 31/12/19 – 31/07/20)
[2] Kilde: NAREIT, tall i USD 31/12/2019 – 31/08/2020

Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Fremtidig avkastning vil blant annet avhenge av markedsutviklingen, forvalterens dyktighet, fondets risikoprofil og forvaltningshonorar. Avkastningen kan bli negativ som følge av kurstap. Informasjon om kostnader og ytterligere opplysninger finnes i fondenes nøkkelinformasjon og prospekt på www.skagenfondene.no/kostnader.

Meld deg på vårt nyhetsbrev

Ved å registrere samtykker du til at SKAGEN registrerer e-postadressen din for dette formålet. Du kan når som helst avslutte abonnementet ved å bruke lenken i e-postene du mottar. Se mer info rundt SKAGENs personvernregler.

keyboard_arrow_up