Ny teknologi, digitalisering, urbanisering, demografisk forandring, økt velstand, klimaendringer og bærekraft – globale megatrender vil endre, og forandrer allerede nå, vårt levesett. En ting de har til felles er at de med stor sannsynlighet vil føre til at byer, og dermed også eiendom, blir enda viktigere i den globale økonomien.
For å nevne bare noen koblinger:
- Digitalisering og e-handel øker etterspørselen etter logistikkselskaper, men tar samtidig omsetning fra kjøpesentre.
- Verdens befolkning øker, flytter til byer og blir stadig eldre – det øker trykket på å bygge flere boliger, kontorer og omsorgseiendommer.
- Den voksende asiatiske middelklassens økte kjøpekraft påvirker blant annet kjøpesenterselskaper.
- Økt bevissthet rundt miljøendringer fører til nye byggeteknikker og smartere byer. Ny teknikk skaper muligheter til å bygge med mer energieffektive materialer, bedre motstandskraft mot naturelementene og miljøsertifiserte bygninger blir et stadig større konkurransefortrinn for å tiltrekke seg leietakere og øke leien.
Sprer risikoen
Ikke minst er eiendom en viktig aktivaklasse for å diversifisere porteføljen sin. For de fleste av oss som har jobb og bolig i samme land – og kanskje kun sparer i norske aksjer – kan sparing i globale eiendommer gi en stabil avkastning både fra verdiøkning på boligen over tid, og utbytte fra løpende leieinntekter. Fra et risikoperspektiv er det svært klokt å investere globalt, særlig i eiendom da verdiutviklingen drives av lokale faktorer.
Dette er viktig siden eiendomsverdier og eiendomsmarkedet styres av lokale betingelser som vekst, infrastrukturutvikling, urbanisering, landets økonomiske utvikling og mer. Når pendelen svinger og boligprisene peker nedover, aksjer og verdier synker, så treffer det hele spekteret.
Viktig med likviditet
Men det gjelder å velge riktig eiendomsfond. En stor fordel med å investere i et fond som SKAGEN m2 er den daglige likviditeten både for porteføljeforvalterne når de investerer i eiendomsaksjer, men også for andelseierne. Mange stengte fond som eier eiendom direkte kan oppleve problemer med å finne kjøpere når prisene faller, dessuten er pengene normalt sett låst.
- Nordiske børsnoterte eiendomsselskaper er forholdsvis små og illikvide, derfor kan det være trygt å vite at vi kan realisere vår portefølje forholdsvis raskt uten å påvirke prisbildet og være elefanten i glassmagasinet, siden vi handler i et globalt marked, sier Michael Gobitschek, porteføljeforvalter i SKAGEN m2.
Lønnsomt historisk
Ser vi bakover i tid har eiendom også vært en lønnsom investering. For eksempel har USA-noterte eiendomsaksjer de siste 40 årene hatt bedre gjennomsnittlig avkastning enn brede indekser som S & P 500, mye på grunn av en god utbyttekomponent og kompensasjon for inflasjon. Kan dette være en ledestjerne for andre, mindre utviklede markeders fremtid?
Michael Gobitschek er overbevist om dette, siden mange steder gjennomgår en utvikling som minner om det vi har sett i andre, mer utviklede land, gjennom for eksempel forbruksdrevet vekst og infrastrukturutbygging med mer.
- Men det gjelder å være forsiktig. Langt fra alt er gull fordi det glimrer. Det gjelder også i vår del av verden hvor vi ser en polarisering mellom byer. Det betyr at noen blir fremgangsrike og andre mister betydning, sier han.
Hva skjer med eiendomsaksjer om rentene stiger?
- En høyere rentebane er som oftest et tegn på en sunn og voksende økonomi, som på sikt fører til økte leieinntekter og at etterspørselen etter blant annet kontorer øker. Dessuten har de fleste eiendomsselskaper lenge kunnet refinansiere sine lån på svært lave nivåer. Det gjør at de økte rentekostnadene ikke vil slå inn på en stund.
- Det skal ikke være gratis å låne penger – det skaper problemer over tid, for eksempel i form av eiendomsbobler, sier Michael Gobitschek.