Hopp til hovedinnholdet
6 min lesing

Eiendomsfondets ukjente skandinaviske selskaper

Har dere en forkjærlighet for deres egne hjemland Norge og Sverige?

- Vi er først og fremst byfokusert. Vi tenker «hvilke byer skal vi befinne oss i?» Mange av selskapene våre er i byer som Madrid, Barcelona, London og Paris. For eksempel føles den demografisk og økonomisk understøttede veksten i Stockholm trygg, mens pendelen i mindre byer kan svinge veldig raskt. Men alle investeringscase og triggere er unike, sier den ene halvdelen av SKAGEN m2's forvalterduo Michael Gobitschek.

Klassisk verdi i Norge

Norge, med eiendomsselskapet Olav Thon, utgjør 5,18 prosent av SKAGEN m2's portefølje. Olav Thon eies av den smått legendariske grunnleggeren med samme navn, og er fondets største enkeltposisjon. Selskapet eier leilighetseiendommer, hoteller og kjøpesentra først og fremst i Norge.

Siden slutten av 2014 har Olav Thon diversifisert porteføljen med svenske eiendommer. Selskapets finansielle styrke gjør at ekspansjonen til Sverige dekkes av egen kontantstrøm. Det gir i og for seg aksjonærene mindre utbytte. Ellers er det eneste mulige negative at selskapet eies av en stiftelse og er en relativt illikvid posisjon.

- Olav Thon er et klassisk verdicase. Med sin dominerende stilling i Norge, sitt sterke varemerke, gode kontantstrøm, balanse og resultatvekst er det et høyinteressant selskap. Som langsiktige verdiinvestorer tror vi at Olav Thon vil fortsette å generere verdi, som det har gjort tidligere, sier Michael Gobitschek.

Sterk svensk logistikk

Svenske selskaper utgjør drøye 9 prosent av porteføljen med tre sterke, men ukjente selskaper: Catena, Atrium Ljungberg og D Carnegie.

Logistikkaktøren Catena er Sveriges største, men følges tross det ikke av en eneste analytiker. Selskapet er tydelig innrettet mot e-handel, eksport-import og bynær logistikk i Stockholm, Gøteborg og Ørebro (en port til Norge). Triggere for aksjen er, i tillegg til den gode kontantstrømmen og stabil virksomhet, den økende e-handelen, modernisering og en stadig mer automatisert logistikkhåndtering med eksempelvis roboter.

Den logistike trenden drives stadig mer mot raskere kontantstrøm og mer konsentrasjon mot urbane områder. For eksempel vokser hjemkjøring av matkasser med 20 prosent årlig – noe som krever bynære kjøle- og fryseanlegg og mulighet for rask omlasting til mindre lastebiler. Catena kjøpte nylig det vanskjøttede Tribona med virksomhet innen matvarehåndtering og fem milliarder kroner i verdier, og doblet dermed størrelsen til rundt ti milliarder svenske kroner.

- Etter sammenslåingen var første kvartal i år rotete, men om et år kommer selskapet til å ha konsolidert seg og trenden er veldig interessant, sier Michael Gobitschek.

Bra prosjektutvikling

Atrium Ljungberg har høykvalitets eiendommer i Stockholm, Gøteborg, Malmø og rasktvoksende Uppsala. Selskapets portefølje er verdsatt til rundt 25 milliarder svenske kroner og består av halvparten kjøpesentre og 35 prosent av kontorer. Brorparten ligger i Stockholm (78 prosent), blant annet i Sickla i Nacka kommune utenfor Stockholm.

Atrium Ljungberg retter seg blant annet på den «første ringen» utenfor sentrum, som ofte utvikles prismessig etter byenes mer sentrale områder.

- Selskapet har en prosjektutviklingsportefølje som vil bidra til veksten fremover og har nylige byttet administrerende direktør. Det lover godt. De har også et sterkt defensivt balanseregnskap og en forsiktig tilnærming, sier forvalteren.

Oversett boligaktør

D Carnegie er et av Sveriges største børsnoterte boligselskaper, med spesialisering på boligeiendommer i Stockholm, først og fremst. Selskapet kjøper, foredler og fortetter eiendommer i såkalte millionprogramsområder i blant annet Varberg, Rinkeby, Tensta og Södertelje.

Utleiereguleringen styrer prisene, men D Carnegie har funnet en god modell for å ruste opp miljøer og tjene penger. De pusser opp leilighet for leilighet og øker kontantstrømmen med hver renovering. For hver investerte krone får de to tilbake. Ifølge Michael Gobitschek er dette samfunnsgunstig i og med at de ruster opp eiendommer og områder som kommunene ikke alltid har kapasitet til.

Selskapet har rundt 16.000 leiligheter i Stockholmsregionen, og gjennom fremtidige privatiseringer om omregulering til selveierboliger ligger det en stor, skjult verdi i selskapet. Nylig gjorde de dette i Rinkeby, som ellers har ekstremt lav andel selveierboliger. Leiligheten ble solgt til en verdi som var 88 prosent over bokført verdi.

- Bare to analytikere dekker D Carnegie og jeg er overrasket over at ikke flere er oppmerksomme på selskapet. Det gir en stabil avkastning i form av leieinntekter til en veldig lav risiko, siden det i praksis ikke er tomme leiligheter. Det er årets beste aksje både absolutt og relativt i vår portefølje. Jeg er overbevist om at den har betydelig mer å gi.

Gobitschek peker på følgende fakta for å forklare poenget: 650.000 boliger trenger oppussing i det gamle millionprogrammet og risikoen for at leiligheter skal så tomme er minimal i Stockholm. Det er ni års ventetid for å få en leiekontrakt (i Stockholm sentrum er køtiden opp mot 20 år). Nybyggingen går for langsomt og i flere år har man bygget opp en strukturell boligmangel, samtidig som etterspørselen har økt.

Diversifisering på hjemmebane

SKAGEN m2's skandinaviske selskaper er godt diversifisert. Selskapene har et spekter fra kontor og logistikk, til hotell, boliger og nyproduksjon av boliger. Så selv om 13 prosent av porteføljen består av skandinaviske selskaper ligger ikke alle eggene i en kurv.

Norge og Sverige har ulike vekstprofiler, som er en ytterligere diversifiserende faktor. Den fallende oljeprisen og dermed lavere valutakurs, har ført til at nordmenn reiser mindre og handler mer hjemme. Det har vært gunstig for Olav Thons kjøpesentere. I Sverige er veksten god med fortsatt bra utleievekst, lave vakansnivåer og voksende boligmarked. Selv om utleieveksten avtar fremover med konjunkturen, har SKAGEN m2's selskaper mulighet til å kontrollere veksten selv gjennom prosjekter og utvikling, og på den måten legge til verdi. Risikoen ligger i en kraftig renteøkning, noe Michael Gobitschek ikke ser i kortene akkurat nå.

Selskapets potensial i fokus

- Selvfølgelig har vi også en viss andel av home bias. Eiendomsselskaper i Sverige og Norge har generelt høy kvalitet. Vi kan av naturlige årsaker det skandinaviske eiendomsmarkedet ut og inn, vi har direktetilgang til selskapene og et nettverk her. Dessuten får man indirekte kunnskap gjennom å selv bo og eie boligen sin her. Eiendommenes verdiutvikling er veldig lokalt betinget.

Michael Gobitschek peker også på at det i Sverige er en lang tradisjon med børsnoterte eiendomsselskaper og dermed god kunnskap blant investorer. Det svenske utleiemarkedet er veldig spesiell med leieregulering og en ekstrem ubalanse med ekstremt høy etterspørsel og lavt tilbud.

- Til syvende og sist er det potensialet i selskapene og vår tro på at de kommer til å generere verdier for andelseierne som spiller en rolle, ikke hvor de er lokalisert.

 

keyboard_arrow_up

Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Fremtidig avkastning vil blant annet avhenge av markedsutviklingen, forvalterens dyktighet, fondets risikoprofil og forvaltningshonorar. Avkastningen kan bli negativ som følge av kurstap. Informasjon om kostnader og ytterligere opplysninger finnes i fondenes nøkkelinformasjon og prospekt på www.skagenfondene.no/kostnader.