Hopp til hovedinnholdet
Fond chevron_right
Sparing i fond chevron_right
Bærekraft chevron_right
Om oss chevron_right
Nyheter chevron_right
Rådgivning chevron_right
Kontakt oss chevron_right
5 min lesing

Budbonanza i eiendom

I løpet av 2021 er det satt ny rekord i konsolideringer og oppkjøp i eiendomssektoren, etter et svært spesielt fjorår. Med under tre måneder igjen av året har europeiske sammenslåinger og oppkjøp (også kjent som M&A) allerede slått den forrige rekorden fra 2018, og er 30 prosent høyere enn i 2020. Det er et tilsvarende bilde på den andre siden av Atlanteren hvor amerikanske M&A i eiendomssektoren allerede har nådd 50 milliarder dollar og er på vei til å slå rekorden fra 2018.

imagetnslf.png

Tilbud og etterspørsel driver konsolidering

Oppkjøpsfesten har fått drahjelp fra forvaltere og private equityselskaper som har mye penger, og syns billige verdsettelser, særlig i de områdene som ble hardest rammet av pandemien, er tiltalende. Avtalene som er inngått er generelt drevet frem av kjøpere som ønsker finansielle synergier, fremfor stressede selgere. Derfor har kjøperne måttet betale godt for selskapene.

I USA har oppdemmet etterspørsel fra nedstengningen blitt møtt med økt tilbud, siden selgerne ønsker å fullføre kjøpene før skattene går opp og dermed truer fremtidige inntjeningsmarginer. Eiendomssektorens nye vår innebærer at det er en særlig stor appetitt på bygninger i de nye segmentene infrastruktur og datasentre. Det amerikanske markedet for datasentre er ventet å øke med 13,8 prosent i 2021, ifølge CBRE[1].

Offentlig og privat markedsdynamikk

I 2021 har vi også sett sterk etterspørsel etter attraktive objekter, fra både offentlige og private kjøpere. Offentlige kjøp har stått for rundt en tredjedel (30 prosent) av verdien av alle eiendomshandler i USA i år, en økning fra 25 prosent i 2020. Skjevheten i markedet som pandemien medførte betyr at sektorene forretnings- og hotelleiendommer fortsatt sliter i motbakke og handles til store rabatter. Det åpner muligheter for opportunistiske private oppkjøpere.

Den sterke kursutviklingen for REITs i år betyr at de vil ha ytterligere penger å konsolidere eller diversifisere fremover. Den største handelen hittil i år var selskapet Reality Income som kjøpte alle aksjene i Vareit, og dermed endte som en av de største REITs med en samlet selskapsverdi på 50 milliarder dollar.

Gode utbytter for andelseierne

I flere år har M&A vært et av SKAGEN m2's kjernetemaer for porteføljekonstruksjonen. Oppkjøpsaktiviteten driver langsiktige strukturelle endringer i eiendomsmarkedet og har skapt attraktiv avkastning for andelseierne i fondet. Hittil i 2021 har seks porteføljeselskaper vært involvert i konsolideringer, og har gitt god avkastning som er blitt reinvestert i nye ideer.

Et godt eksempel er Adapteo, det svenske eiendomsselskapet som ble kjøpt av et av Goldman Sachs' infrastrukturfond i mai. Budet på 798 millioner euro var 53 prosent over aksjekursen. Adapteo er SKAGEN m2's beste bidragsyter i år, og har gitt over 3 prosent til fondets absoluttavkastning.

Andre selskaper vi solgte til attraktive oppkjøpspriser inkluderer blant annet Deutsche Wohnen, som ble overtatt av tyske Vonovia. Den østerrikske kontor- og boligoperatøren CA Immo* ble kjøpt av Starwood Capital, mens amerikanske Colombia Property Trust ble kjøpt av PIMCO for 2,2 milliarder dollar. Sistnevnte var 17 prosent over aksjekursen og førte til at selskapet var en av SKAGEN m2's ti beste bidragsytere i 2021.

To selskaper som var involvert i M&A er fortsatt i porteføljen. Hongkong-baserte ESR Cayman (3,2 prosent av porteføljen) kjøper ARA Asset Management for 5,2 milliarder dollar for å lage den største eiendomsoperatøren i Stillehavsområdet med 129 milliarder dollar i totale verdier. I tillegg er utviklingsdelen av CapitaLand (3 prosent av porteføljen) i ferd med å bli kjøpt opp av Temasek, et asiatisk fond. Denne avtalen innebærer at det singaporske selskapet blir et av verdens største eiendomsinvesterings-selskapene i verden. CapitaLand stiger kraftig i verdi og er en av SKAGEN m2's beste bidragsytere i år.

Og avslutningsvis ble Health Care Trust of America nylig kontaktet av aktivistgiganten Elliot Investment management, som har kjøpt seg opp i selskapet og vil publisere en strategisk oversikt som inkluderer et mulig salg. I august tok den samme aktivisten en posisjon i et annet porteføljeselskap, Switch Inc, og har tidligere skapt verdier for aksjonærene.

Posisjonert for videre utbytter

Det er alltid vanskelig å identifisere hvilke enkeltselskaper som er oppkjøpskandidater, men det er likevel mulig å vri sannsynligheten i vår favør. For det første er 74 prosent av SKAGEN m2 investert i små- og mellomstore selskaper. Logisk sett er det enklere å overta mindre selskaper enn store av strategiske, økonomiske og regulatoriske grunner.

For det andre er porteføljen spredd over en rekke segmenter, med god eksponering til de som har attraktive oppkjøpskandidater, som mini-lagre, logistikk/lagerlokaler, datasentre og kontorer. For det tredje har SKAGEN m2 en overvekt av selskaper utenfor USA, hvor verdsettelsen er relativt mindre attraktiv takket være momentumet i det bredere aksjemarkedet.

Nøkkelfaktoren er verdsettelse og SKAGEN m2's portefølje handles til en god rabatt målt mot indeksen, både på bokført verdi (-20 prosent) og inntjening (-38 prosent). Med offentlige og private selskaper som forventes å bruke mye penger på børsnoterte eiendomsselskaper, er vi trygge på at våre porteføljeselskaper vil være attraktive deltakere i et eiendomsmarked i endring, samtidig som de gir god avkastning til andelseierne.

-----

NB: Alle porteføljedata er per 30. september 2021, hvis ikke annet er oppgitt.

* Avventer fullføring og er ikke ferdig/tatt av børs

Referanser

[1] Kilde: CBRE US Real Estate Market Outlook

Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Fremtidig avkastning vil blant annet avhenge av markedsutviklingen, forvalterens dyktighet, fondets risikoprofil og forvaltningshonorar. Avkastningen kan bli negativ som følge av kurstap. Informasjon om kostnader og ytterligere opplysninger finnes i fondenes nøkkelinformasjon og prospekt på www.skagenfondene.no/kostnader.

Meld deg på vårt nyhetsbrev

Ved å registrere samtykker du til at SKAGEN registrerer e-postadressen din for dette formålet. Du kan når som helst avslutte abonnementet ved å bruke lenken i e-postene du mottar. Se mer info rundt SKAGENs personvernregler.

keyboard_arrow_up