Parallelt med utviklingen innen børsnotert eiendom og infrastruktur, samt mulighetene innen datasentre – to eksempler på resilient vekst – er det også viktig å ha tilsvarende fokus på risikohåndtering. Dette gjelder særlig fysiske klimarisikoer, som ikke lenger er et fremtidsscenario for investorer, men allerede i dag utgjør en økende trussel mot kontantstrømmer, balanser og porteføljer.
Feilprising av klimarisiko
En rapport fra Intercontinental Exchange (ICE) forrige måned viser hvordan klimarisiko allerede omformer verdens største boligmarked[1]. Med utgangspunkt i data fra over 110 millioner amerikanske boliglån og ekstreme værhendelser, identifiserer studien tre tydelige effekter over ulike tidshorisonter.
På kort sikt øker sannsynligheten for forsinkede bolånsbetalinger i områder utsatt for orkaner, flom og skogbranner med henholdsvis 21 %, 18 % og 250 % i gjennomsnitt.
På lengre sikt viste eiendommer i områder med høy risiko for orkaner og flom mer enn 30 % høyere andel langvarige betalingsforsinkelser (over tre måneder) over en periode på fem år eller mer.
Samtidig har eiendommer i amerikanske områder med høy flomrisiko hatt en årlig verdiutvikling som har vært 0,2–0,4 prosentpoeng lavere enn i sammenlignbare områder. Dette tilsvarer et anslått verdifall på 31 milliarder dollar i boligverdier mellom 2013 og 2024.
Fra et investorperspektiv er den mest bemerkelsesverdige konklusjonen risikoen for eiendomsverdier. Studier viser at dersom flomrisiko i USA fullt ut ble reflektert i boligprisene, ville det innebære en nedjustering på mellom 121 og 237 milliarder dollar. Det betyr at de 31 milliardene dollar som så langt er observert, kun representerer rundt 15–25 % av den reelle kostnaden. Dette viser at klimarisiko fortsatt ikke er fullt ut priset inn, noe som forsterker behovet for gjennomtenkte beslutninger om hvordan eksponeringen bygges opp.
Disse risikoene strekker seg langt utover USA. Europeiske flommer har forårsaket skader på over 100 milliarder euro de siste fem årene, samtidig som Sør-Europa regelmessig rammes av gjentatte skogbranner om sommeren. Dette har ført til høyere forsikringspremier i deler av Hellas, Spania og Portugal. I Asia fortsetter både frekvensen og intensiteten av tyfoner å øke, mens raskt voksende kystbyer i mange fremvoksende markeder konsentrerer bolig- og næringseiendommer i områder som er særlig utsatt for havnivåstigning, stormer og flom.
Fordelene med børsnotert eiendom
Disse forholdene synliggjør også de strukturelle fordelene ved børsnotert eiendom sammenlignet med direkte eiendomsinvesteringer. Direkte eide eiendommer er vanligvis mindre likvide, geografisk konsentrerte av naturlige årsaker og ofte gjenstand for foreldede verdivurderinger. Det er vanskelig å selge fysiske eiendeler dersom klimarisikoen øker, og å omposisjonere en portefølje kan ta flere år og innebære betydelige transaksjonskostnader. Transparensen er ofte også begrenset til energieffektivitet og ressursbruk, heller enn fysiske klimarisikoer.
REIT-selskaper publiserer derimot i økende grad porteføljeomfattende risikoanalyser i tråd med rammeverk tilpasset TCFD, der metodikk og forutsetninger kan vurderes, sammenlignes og utfordres. I tillegg til klimarisiko får investorer i børsnotert eiendom innsikt i hvilke tiltak ledelsen iverksetter for å redusere risiko, og kan holde dem ansvarlige for resultatene. Likviditeten muliggjør rask omallokering når forholdet mellom risiko og avkastning forverres, og et globalt fond som SKAGEN m² bidrar til diversifisering på tvers av både sektorer og geografier.
Beskyttelse på porteføljenivå
På porteføljenivå er verdsettelse det viktigste forsvaret mot plutselige verdiendringer som følge av klimarelaterte hendelser. Vår portefølje handles med rabatt sammenlignet med det brede markedet målt ved alle vanlige verdsettelsesmultipler, noe som gir både oppside og en sikkerhetsmargin mot nedsiderisiko knyttet til både klimarelaterte og andre trusler.
Et annet viktig vern mot klimarelaterte sjokk er finansiell styrke. Klimarelaterte hendelser – enten det dreier seg om fysiske skader, endrede verdsettelser av eiendeler og forsikring eller strengere reguleringer – setter til slutt selskapenes balanser på prøve. Selskaper med høy gjeld, korte løpetider og høy eksponering mot flytende renter er betydelig mer sårbare og står overfor større risiko for betalingsproblemer enn selskaper med mer konservative kapitalstrukturer.
REIT-selskaper har generelt redusert risikonivået i sine balanser siden finanskrisen, og investeringene i SKAGEN m²-porteføljen er konservativt finansiert på tvers av relevante nøkkeltall. Den vektede gjennomsnittlige belåningsgraden er 42 %, klart under nivåene der långivere typisk begynner å stille krav. Nettogjeldsgraden er 77 %, og gjennomsnittlig løpetid på gjelden er fire år, noe som gir god refinansieringsfleksibilitet. Rundt fire femdeler av gjelden (79 %) har fast rente, noe som beskytter inntjeningen mot en eventuell oppgang i rentene, slik vi har sett etter krigen mellom Iran og Israel. Den vektede gjennomsnittlige rentetekningsgraden er 4,4x, noe som gir solide marginer selv i et mer krevende scenario[2].
I tillegg til konservative verdsettelser og kapitalstrukturer ligger flere av våre investeringer i front når det gjelder klimatilpasning innen sine sektorer. Prologis, verdens største logistikkeiendomsaktør og en av fondets ti største posisjoner, overgikk nylig sitt mål om én gigawatt installert sol- og batterikapasitet globalt. Selskapet utvider nå satsingen til også å omfatte geotermisk energi, brenselceller og lineære generatorer, med mål om netto nullutslipp innen 2040.
Equinix, en av fondets fem største investeringer, har lenge vært blant verdens største bedriftskjøpere av fornybar energi og fortsetter arbeidet med å forbedre vann- og energieffektiviteten i sine datasentre.
De europeiske logistikkselskapene CTP og Catena utvikler nesten utelukkende eiendommer i henhold til BREEAM-standardene Excellent eller Very Good. Helios Towers, en av fondets største investeringer, erstatter gradvis dieselgeneratorer med hybride sol- og batterisystemer i sin afrikanske portefølje av mobilmaster. Dette er også kommersielt attraktivt gjennom lavere energikostnader, lengre levetid på eiendelene og økt kundelojalitet. Som vi tidligere har påpekt, viser omfattende forskning at grønne bygg oppnår høyere verdsettelser, noe vi forventer vil fortsette fremover.
Veien videre for resiliens
Fremover vil resiliens sannsynligvis bli et stadig viktigere tema for investorer. Etter hvert som konflikter, energiusikkerhet og ekstreme værhendelser øker i omfang, vil kapitalallokering til selskaper som kan håndtere disse risikoene og mulighetene være avgjørende. Eiendomssektoren, og dens rolle i å møte nye energibehov, digital utvikling og omforming av forsyningskjeder, vil fortsatt stå sentralt i dette skiftende investeringslandskapet.
Gjennom sine snart 14 år har SKAGEN m² utviklet seg fra et tradisjonelt børsnotert eiendomsfond til å tilby eksponering mot infrastruktur, klimatilpasning, digital robusthet, demografiske drivkrefter og teknologi. Valg av selskaper med attraktive verdsettelser og solide balanser vil fortsatt være avgjørende, men også jakten på selskaper med langsiktig bærekraft og resiliens vil utvikle seg i takt med en verden i endring.
[1] Climate risk is already reshaping the US housing market, ICE Climate, april 2026.
[2] Per 30.04.2026.
