De siste årenes globale hendelser – konflikter, stigende energipriser og ekstremvær som følge av klimaendringer – har tydeliggjort sårbarheter i forsyningskjeder, ressursmangel og betydningen av motstandskraft. For investorer innebærer dette at kapital i økende grad allokeres til selskaper, eiendeler og systemer som kan tåle disse strukturelle belastningene og flaskehalsene. Fokuset flyttes dermed fra ren økonomisk vekst til sikkerhet, langsiktig bærekraft og tilpasningsevne.
Denne omstillingen omfatter fem sentrale områder. Fysisk motstandskraft handler om beskyttelse mot klima- og miljørisiko. Ressursmessig motstandskraft gjelder effektiv bruk av energi, vann, mat og materialer. Samfunnsmessig motstandskraft omfatter helsevesen, boligforsyning og demografiske endringer. Digital motstandskraft sikrer dataintegritet, tilkobling og cybersikkerhet. Infrastrukturmessig motstandskraft inkluderer systemene som får økonomier til å fungere selv under press, som logistikknettverk, strømnett og kommunikasjonstårn.
Disse områdene henger tett sammen og er direkte relevante for mange børsnoterte eiendomsselskaper.
Strukturelle og sykliske drivkrefter
Den langsiktige investeringslogikken for resiliensrettet eiendom bygger på tre strukturelle trender.
For det første øker etterspørselen etter strøm. Investeringene i strømnett økte med 17 prosent til 483 milliarder dollar i 2025, og ifølge IEA forventes de å overstige 600 milliarder dollar årlig frem til 2030[1] for å møte den økende etterspørselen fra databruk, kunstig intelligens og overgangen til lavere karbonutslipp.
For det andre krever økonomienes digitale transformasjon omfattende investeringer i trådløse nettverk og datasentre. Datasentre alene anslås av McKinsey å kreve investeringer på rundt 6,7 billioner dollar globalt før slutten av tiåret for å holde tritt med etterspørselen etter datakraft[2].
For det tredje er forsyningskjedene i endring. Drivkrefter som deglobalisering, nærproduksjon og økt fokus på operasjonell robusthet endrer etterspørselen etter logistikk-, transport- og industrieiendom.
Disse trendene har de siste årene endret landskapet for børsnotert eiendom, der amerikanske eiendomsselskaper har gått i front i utviklingen mot økt resiliens. Nye eiendomssegmenter, som telekommunikasjon, datasentre og industrieiendom, har sammen med helse blitt de raskest voksende delene av det børsnoterte eiendomsmarkedet. Deres andel av forvaltet kapital har økt fra under 10 prosent i 2010 til nesten en tredjedel i 2025.
I tillegg til å tilby høy vekst og attraktive aksjonæravkastninger, kan disse nye segmentene bidra til å redusere porteføljerisiko. Korrelasjonen mellom de tradisjonelle sektorene og de nye, raskt voksende eiendomssegmentene er under 50 prosent, noe som gir betydelige diversifiseringsfordeler.
De sykliske argumentene er også sterke. Børsnotert infrastruktur har historisk prestert bedre enn globale aksjer i perioder med markedsuro, og har i gjennomsnitt gitt en meravkastning på 2,5 prosent per kvartal når VIX-indeksen har ligget over sitt historiske gjennomsnitt. Krigen i Iran har løftet Wall Streets såkalte fryktindeks over nivået 20, noe som normalt signaliserer økt markedsstress. Med vedvarende høye geopolitiske spenninger er det sannsynlig at volatiliteten forblir forhøyet. Infrastrukturaksjer har dessuten vist positiv følsomhet for uventet inflasjon og har en tendens til å gjøre det bedre når rentene faller, noe som gjør dem godt posisjonert i ulike økonomiske scenarier[4].
Verdsettelsene er også attraktive. Børsnotert infrastruktur handles til en uvanlig rabatt på rundt 4 prosent sammenlignet med globale aksjer målt ved EV/EBITDA, mot en langsiktig gjennomsnittspremie på 8 prosent. Slike avvik har historisk ofte blitt etterfulgt av perioder med sterk relativ utvikling.
Infrastruktur og resiliens
Vi investerer i resiliensrelaterte eiendeler gjennom eksponering mot infrastruktur, klimatilpasning, digital pålitelighet og demografisk utvikling. Selv om fondet er klassifisert som et globalt eiendomsfond, har SKAGEN m² sitt brede og fleksible mandat gjort det mulig for porteføljen å utvikle seg i takt med global økonomi og endrede markedsmuligheter. Ved utgangen av første kvartal var rundt 40 prosent av fondet investert i infrastruktur eller tilgrensede selskaper innen sosial infrastruktur, energi, transport, kommunikasjon og teknologi.
Vår største investering er Equinix, verdens ledende datasenteroperatør, som også var fondets største bidragsyter i første kvartal. Selskapet inngår i teknologisektoren sammen med Goodman Group, et australsk selskap som har dreid prosjektporteføljen mot digital infrastruktur, der datasentre nå utgjør rundt to tredjedeler av prosjektene. Porteføljen inneholder også tre selskaper innen mobilmaster og datasentre – Helios Towers, Cellnex Telecom og American Tower – hvis eiendeler utgjør den fysiske infrastrukturen for tilkobling og dermed er avgjørende for digital resiliens. Disse investeringene utgjør til sammen rundt 10 prosent av fondets verdijusterte egenkapital og gir betydelig eksponering mot strukturell vekst innen databruk, skytjenester og AI-drevet etterspørsel. I tillegg er flere porteføljeselskaper i ferd med å bygge opp datasenteraktivitet.
Innen transportsegmentet eier vi Prologis, Catena, CTP, Americold og LOG Commercial Properties – sistnevnte var en av de største bidragsyterne i første kvartal. Disse selskapene opererer både i utviklede markeder og fremvoksende økonomier, og eier og utvikler lagerbygg, kjøle- og fryselagre samt distribusjonssentre som muliggjør global handel og øker robustheten i forsyningskjedene. Andelen beredskapsrelaterte varelagre øker også kontinuerlig.
Porteføljen har også eksponering mot sosial infrastruktur gjennom det USA-baserte selskapet Brookdale Senior Living, en av de største bidragsyterne i første kvartal, samt CareTrust REIT i USA og Aedifica i Belgia. Alle opererer innen helseeiendom og nyter godt av sterk demografisk medvind fra en aldrende befolkning i utviklede økonomier. De mest rendyrkede investeringene innen sosial infrastruktur er svenske Intea og norske Public Property Invest. Sammen eier de et bredt spekter av samfunnseiendommer der leietakerne i stor grad er statlige eller kommunale aktører – som helseeiendommer, utdanningsbygg eller fengsler. Våre boliginvesteringer, inkludert Grainger i Storbritannia og UMH Properties og Independence Realty Trust i USA, bidrar ytterligere til samfunnsmessig resiliens ved å møte en strukturelt sterk etterspørsel etter boliger.
Aktiv forvaltning som fordel
Til tross for oppfatningen av infrastruktur som en homogen og defensiv aktivaklasse, består den børsnoterte sektoren av mer enn et dusin segmenter med ulik følsomhet for renter og økonomisk aktivitet. Dette skaper store avkastningsforskjeller og gir aktive forvaltere et fortrinn. Studier viser at aktive strategier har slått passive med 1,3 prosentpoeng årlig i tiårsperioden frem til utgangen av 2025, samtidig som de har vist lavere volatilitet og bedre nedsidebeskyttelse[5].
Et tilsvarende mønster finnes innen børsnotert eiendom, noe SKAGEN m² illustrerer. Fondet har slått sin referanseindeks over 1, 3, 5 og 10 år samt siden oppstart i 2012, målt som årlig avkastning etter kostnader[6].
Ser vi fremover, deler flere av verdens største utfordringer en fellesnevner. Digitalisering, energisikkerhet, sårbare forsyningskjeder samt demografiske endringer og klimaendringer krever alle investeringer i infrastruktur. Samtidig fortsetter grensene mellom infrastruktur og eiendom å viskes ut. Datasentre som driver AI, mobilmaster som muliggjør 5G, logistikknettverk som støtter netthandel og helseeiendommer for en aldrende befolkning er alle eksempler på eiendeler i skjæringspunktet mellom strukturell etterspørselsvekst og langsiktig resiliens.
At sektoren samtidig tilbyr attraktive verdsettelser og defensive egenskaper i et usikkert makrobilde, styrker investeringscaset ytterligere. For investorer med langsiktig perspektiv fremstår kombinasjonen av strukturell robusthet, sykliske muligheter og en portefølje med økende eksponering mot samfunnskritiske selskaper som en attraktiv – og ofte oversett – investeringsmulighet.
All informasjon per 31. mars 2026, med mindre annet er angitt.
[1] Kilde: Energy Investment Trends, Bloomberg NEF (2026) og Electricity Grids and Secure Energy Transitions, IEA (2023)
[2] Kilde: The cost of compute: A $7 trillion race to scale data centers, McKinsey (2025)
[3] Kilde: Coalition Greenwich, Public Real Estate / REIT Usage Study (2024)
[4] Kilde: MSCI, FTSE, FactSet, Cohen & Steers (2026)
[5] Kilde: eVestment Alliance, Cohen & Steers (2026)
[6] SKAGEN m² B, oppstartsdato 31.10.2012
